北京悄现“炒车位” 地下停车位需要摇号

调控之下，北京住宅市场开始出现实质性下调。但是小区地下车位却一直在逆市上涨，且有愈演愈烈之势。有机构统计显示，北京一些核心区的住宅车位售价均已超过3万元/平米的高点。正所谓“上天无路，入地有门”，一些被住宅限购“卡”住了的投资客已将眼光瞄向了车位。

一个车位，一年涨了6万元

6万元，可能是不少工薪阶层一年辛苦劳作的所得。但是对于家住南三环外某小区的吴女士，凭借一年前入手的小区地下停车位坐地起价，唾手便可得。

“当时买车位没想太多，既然摇到号有了资格，就先买上再说。直到前两天收到销售短信说开始出售最后一批车位，18万元起价，才知道自己赚了！”吴女士自己并不算严格意义的车位“刚需”，由于自家没有车，她将买来的地下车位以400元/月的价格租给其他邻居。据她介绍，去年自家车位是以12.5万元买入的，各种税费交齐后约14万元，享有50年产权。一年时间，藏身地下的车位悄无声息便涨了50%。如果现在转手，吴女士至少赚得6万元。“现在也不着急出手了，我估计以后还得涨价。”吴女士说。

记者随后联系到吴女士所在小区的销售人员。据其介绍，该小区先后有400多个车位取得销售许可证，一年内共开盘销售过三次，价格也一路水涨船高。目前在售的最后一批仅剩20个，且多位于各个楼座的楼道口位置，因此价格也最贵，最高的“子母车位”售价约25万元。“北京对地上车位的租价有相关规定，但是地下车位出租是由小区自行管理制定的，以后地下车位的租金肯定会涨。售价当然不会降了。”销售人员如是说。

4月中旬，记者在该小区北侧的中介信息牌上发现小区多个地下车位“租售两可”的信息。中介人员解释，这些车位信息的业主都是外地人，并非长居北京，他们手中持有多个车位，如果想买还可以挑选位置。昨天，记者发现车位租售信息已被撤下，随后被告知，之前看到的两个停车位分别以19.5万元和21万元成交。

据记者了解，除了上述楼盘出现炒车位的现象外，此类情况在其他楼盘也悄然出现。虽然多数开发商在车位销售时以面向业主为主，但仍有业主购买多个停车位后转租或转手，或有外来投资客出现。

车多位少，涨价成趋势

记者了解到，吴女士所住的小区是2010年底才交房入住的，小区共有1200多户业主，地上出租的车位加上地下车库总共500多个停车位，车位配比尚不足1:3。记者看到，尽管小区总体设计为人车分流，但由于僧多粥少，双向的小区道路仍被私家车占据了一半，如此依然无法满足业主居住停车的需求，一些私家车甚至还停到了小区外的马路边。

像吴女士这样，购买车位必须通过“先报名后摇号”在当前绝非个案。记者了解到，2009年以后新开盘的许多项目都是通过此法进行车位销售，包括中国铁建·原香小镇、京师吉第、保利·百合花园、华润·红山世家等项目已公开的车位摇号信息中，车位售价均在10万元/个以上，最高者的“起步价”已达20万元。记者还发现这些小区车位的供给均不足参与摇号人数的一半。

“现在一户一车很正常，有的家庭是有两辆车。一些项目开发早，规划中并未配备如此多的车位。用来出售的车位也是商品，供不应求的现状下，涨价就成为必然。”亚豪机构市场总监郭毅指出，发改委等相关部门仅负责出租车位的价格审批，对于时下动辄售价十几万、甚至数十万元的一个车位，多是由开发商随行就市自行定价，并无其他依据。

■ 纵深

开发商卖车位，利润高、回笼快

售价等同于一辆B级轿车的一个地下停车位究竟占地几何？成本又是多少？带着这些问题，记者采访了相关业内人士了解到，通常情况下一个地下停车位的标准面积为5×2.4米；而地下面积拿地成本大约仅占到楼面价的20%—30%，在拿地时已与楼面价同时支付。

在某项目的一份北京市国有土地出让合同的范本中，记者找到了对于地下面积土地成本的标准规定：“地下车库应交的政府土地收益=124元/平方米×地下车库建筑面积，除车库外其他地下经营性部分应交政府土地收益=土地成交楼面单价×1/3×其他地下经营性部分建筑面积。”这也就是说，如果是用于地下商业等经营性场所，土地成本为楼面价的1/3；但是用作车库的土地成本仅为124元/平米。

以吴女士所购车位为例，购买合同上记录着：实测建筑面积共31.72平米，其中，套内建筑面积为13.13平米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为18.59平米。按照建筑面积计算，该车位土地成本为3933元。

据知情人士透露，谁也不会真正去测量车位，其中难免存在各种猫腻。比如说公摊面积的标准并无统一标准，甲方说多少就是多少；再比如同样大小的面积，因为临近楼道门口就会贵出好几万元；而且现在有些开发商的房子卖不动，就靠卖车位回笼资金，有的甚至将原本预留自持的车位也倾囊而出进行销售。

另据一名房企人士透露：“其实开发商本身也并不愿意承建太多的停车位，费时费力，我们更热衷用同样的精力多建两套房子，获利还更大一些。但是目前商品房销售受困，车位交易都是一次性付款，付出小还回报快，何乐而不为呢？”